AKO BEZPEČNE ZAPLATIŤ CENU ZA KÚPU NEHNUTEĽNOSTI

IRCSO-MKTPL-5078951-3300x2203Nehnuteľnosť môžete získať do svojho vlastníctva najmä uzatvorením kúpnej zmluvy s jej aktuálnym vlastníkom, v ktorej si okrem iného stanovíte spôsob úhrady dohodnutej kúpnej ceny. Tu je potrebné si uvedomiť, že prechod vlastníckeho práva nezávisí od podpisu kúpnej zmluvy (KZ) a zaplatenia kúpnej ceny, ale od rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (KN).

Kúpnu cenu je možné uhradiť niekoľkými spôsobmi:

-v hotovosti (max. však do výšky 15.000,- EUR);
-bezhotovostným prevodom z účtu v banke/ vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho;
-vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho;
-zriadením notárskej úschovy;
-prostredníctvom hypotekárneho úveru kupujúceho;
-dohodnutím si zmluvnej úschovy s realitnou kanceláriou, advokátom alebo 3.osobou.

Bezhotovostný prevod z účtu v banke/ vklad hotovosti na bankový účet predávajúceho
V prípade, ak má kupujúci pripravené peniaze na úhradu kúpnej ceny, môžu sa zmluvné strany dohodnúť, že hneď po podpise KZ prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho celú kúpnu cenu. Druhá možnosť je, že hneď po podpise KZ prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho napr. polovicu kúpnej ceny a druhú polovicu uhradí rovnakým spôsobom v deň doručenia rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. V oboch týchto prípadoch je vhodné si v KZ upraviť možnosť a podmienky odstúpenia od zmluvy pre prípad neuhradenia kúpnej ceny, resp. pre prípad prerušenia/zastavenia katastrálneho konania, a teda vrátenia už zaplatenej kúpnej ceny.

Vinkulácia peňazí na bankovom účte kupujúceho
Ak sa kupujúci rozhodne uhradiť kúpnu cenu prostredníctvom vinkulácie na bankovom účte, zriadi si účet v banke na svoje meno, vloží naň celú kúpnu cenu a uzatvorí s bankou zmluvu o vinkulácii, ktorou sa preukáže predávajúcemu pri podpise KZ. Predávajúci okrem toho obdrží od banky oznámenie o vinkulácii. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je, že sa na určený čas obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi (obvykle na 60 – 90 dní). Čiže peniaze sa na účte akoby zmrazia, tzn. zablokuje sa akýkoľvek pohyb s nimi. Kupujúci môže nakladať s peniazmi len so súhlasom predávajúceho, dokonca nemôže účet ani svojvoľne zrušiť. Peniaze z vinkulovaného účtu banka uvoľní na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie vinkulácie trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za vinkuláciu v banke sa pohybuje od 20,- EUR do 166,- EUR, podľa zvolenej banky.

Zriadenie notárskej úschovy
Ďalšou možnosťou úhrady kúpnej ceny v prípade, ak má kupujúci pripravenú hotovosť, je jej úschova u notára. Kupujúci si vyberie notára a dohodne sa s ním na úschove svojich peňazí. Notár mu oznámi číslo svojho účtu a kupujúci následne prevedie/vloží celú kúpnu cenu na bankový účet notára. Akonáhle bude mať notár pripísané peniaze na svojom účte, vyzve kupujúceho, aby sa k nemu osobne dostavil a spísal s ním notársku zápisnicu, v ktorej budú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy (celú kúpnu cenu) do rúk predávajúceho, resp. previesť ich na bankový účet predávajúceho, po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu v prípade, keď Okresný úrad – katastrálny odbor zastaví katastrálne konanie. Zriadenie notárskej úschovy trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za notársku úschovu sa pohybuje od 23,24 EUR do 331,94 EUR, podľa výšky sumy uschovávaných peňazí (vypočítava sa v zmysle vyhl. č. 31/1993 Z.z. a pripočítava sa k nemu DPH, nakoľko väčšina notárov je platcom DPH).

Hypotekárny úver kupujúceho
Keďže v dnešnej dobe nemá väčšina ľudí k dispozícii celú sumu kúpnej ceny, využívajú na jej úhradu bankové úvery a pôžičky. V prípade, že chce kupujúci uhradiť celú kúpnu cenu alebo jej časť formou úveru, podpisujú zmluvné strany, pred podpisom KZ, zmluvu o úvere, a po podpise KZ, záložnú zmluvu. Na základe záložnej zmluvy sa na príslušnom liste vlastníctva zapíše ťarcha – záložné právo v prospech financujúcej banky. Tu je potrebné poukázať na skutočnosť, že zmluvu o úvere podpisuje banka a kupujúci, ale záložnú zmluvu podpisuje banka a predávajúci. Týmto sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho, tzn. záložná zmluva sa musí do KN podať ako prvá a vzápätí sa môže podať KZ. Čiže Okresný úrad – katastrálny odbor zapíše najskôr ťarchu na pôvodného vlastníka, a potom zmení vlastníka nehnuteľnosti (s touto zmenou prejde ťarcha automaticky na nového vlastníka). Po podaní návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva do KN zvyčajne banka uvoľní peniaze na účet predávajúceho. Je však možné dohodnúť sa s bankou, že peniaze budú prevedené na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie hypotekárneho úveru trvá od niekoľkých pracovných dní až po 1 mesiac.

Zmluvná úschova realitnou kanceláriou, advokátom alebo 3.osobou
Úschovu peňazí je možné zabezpečiť aj prostredníctvom advokáta, realitnej kancelárie alebo 3.osoby. Vzniká na základe zmluvy, kde si zložiteľ (kupujúci) a uschovávateľ dohodnú podmienky úschovy, najmä uvoľnenie peňazí predávajúcemu a odplatu za úschovu.

Bezpečnosť pri jednotlivých spôsoboch úhrady kúpnej ceny
• Pri bezhotovostnom prevode z účtu v banke/vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho je riziko, že správa katastra konanie preruší a predávajúci, keďže bude mať už peniaze na svojom účte, nebude mať záujem o spisovanie dodatku ku KZ, prípadne o opravu iných chýb podania. V prípade, ak Okresný úrad – katastrálny odbor konanie zastaví, je nutné nanovo spísať celú KZ a ešte raz ju podať do KN. Tu môže nastať s predávajúcim ten istý problém.

• Vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho sú síce jeho peniaze dobre chránené, ale do nebezpečenstva sa tentokrát dostáva zase predávajúci, nakoľko vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje žiadnu ochranu predávajúcemu.

• Pri zriadení notárskej úschovy sú peniaze kupujúceho v bezpečí, nakoľko notár realizujúci úschovy ich ukladá na špeciálny účet a je povinne poistený. Dokonca aj predávajúci je chránený, keďže na peniaze v notárskej úschove nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Nevýhodou je však cena – je totiž najdrahším z uvedených spôsobov úhrady kúpnej ceny.

• Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok prevádza peniaze predávajúcemu na účet. Jedinou nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať úver každý jeden mesiac počas dohodnutých rokov, a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti, ktorá obmedzuje vlastníka s možnosťou nakladať s vlastnou nehnuteľnosťou (vždy je potrebný súhlas banky).

•V zmluvnej úschove vidím asi najväčšie riziko pre obe zmluvné strany, vzhľadom na to, že okrem advokátov nedisponujú uvedené osoby žiadnym poistením, a pritom nakladajú nie s malou hotovosťou.

Príspevok bol vložený Pre kupujúcich, Pre predávajúcich, Uncategorized. Vytvorte záložku trvalého odkazu.

2 Responses to AKO BEZPEČNE ZAPLATIŤ CENU ZA KÚPU NEHNUTEĽNOSTI

  1. daniela1418 says:

    rýchly a bezpečný nákup

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *