Ako predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie

Seller1 smallSkoro každého napadne pri predaji vlastnej nehnuteľnosti otázka. Musím platiť niekomu províziu za to, aby som mohol predať vlastnú nehnuteľnosť? Určite tak môžem ušetriť až niekoľko tisíc EUR.

Tento článok vám môže pomôcť pri rozhodovaní. Nikdy si ale nebudete môcť byť istý, či vaše rozhodnutie predávať nehnuteľnosť sám, bolo správne.

Rozhodovať by ste sa preto mali podľa toho, čo je pre vás výhodné. Pri rozhodovaní záleží aj na tom, čomu sa v práci venujete. Ak je to činnosť obchodníka, tak predpokladám, že sa veľmi radi pustite do predaja vlastnými silami. Možno ale budete váhať s právnymi náležitosťami. Zase právnik nebude mať zo zmlúv žiaden strach a problém. Nahradiť skúseného realitného makléra znamená naviac rozumieť foteniu, reklame, marketingu, psychológii predaja, vyjednávaniu, základom hypotekárneho financovania, katastru nehnuteľností, právnym záležitostiam. Asi ťažko nájdete profesiu, ktorá by bola dostatočne podobná.

Je niekoľko úskalí, s ktorými sa musíte popasovať.

Stanovenie správnej ceny – Aj keď na internete nájdete porovnateľné nehnuteľnosti v rovnakej lokalite musíte si však uvedomiť, že inzerované ceny sú ponukové ceny. Na internete je veľa nehnuteľností, ktoré sa ponúkajú niekedy aj viac ako 1 rok. Štatistiky ukazujú, že konečné predajné ceny môžu byť o 10% a viac nižšie ako ceny inzerované.

Okúzľujúce fotky – Fotky predávajú. Aby ste zaujali, musíte nehnuteľnosť pozitívne nafotiť. Ak fotky nebudú dostatočne dobré, potencionálny záujemca sa dosť často na detail inzerátu ani nepozrie. Väčšina klasických digitálnych fotoaparátov má nevhodnú ohniskovú vzdialenosť objektívu. Potrebujete fotoaparát so širokouhlým objektívom, aspoň 24 mm. Je ťažké nafotiť interiér s bežným objektívom.

Popis nehnuteľnosti – Snažte sa popísať nehnuteľnosť tak, aby záujemca na základe toho čo si prečíta okamžite reagoval telefonátom alebo emailom. Úlohou inzerátu nie je predať nehnuteľnosť, ale zaistiť kontakt, ktorý vám umožní osobne pozvať záujemcu na prehliadku nehnuteľnosti.

Marketing a reklama – Pripravte si rozpočet koľko chcete investovať do propagácie. Musíte investovať ako na internete, tak aj do inzercie vo vašej lokalite. Nesnažte sa inzerovať len na bezplatných serveroch. Na internete je dnes cca 30 realitných portálov, ktoré sa venujú propagácií nehnuteľností. Doporučujem – vyberte si aspoň 5 – tich najlepších, ktoré fungujú vo vašom meste. Urobte si prieskum, kde hľadajú kupujúci, napríklad vaši známi, nehnuteľnosti. Prax ukazuje, že to čo funguje na východe Slovenska nefunguje v Bratislave.

Organizovanie prehliadok – Prehliadky organizujte vo vhodnej dobe. Každá nehnuteľnosť vyzerá inak cez deň a inak v noci. Pripravte nehnuteľnosť na prehliadku, vyvetrajte, urobte poriadok. Ale dosť často sa stáva, že záujemca sa nakoniec nedostaví. Buďte trpezliví!

Psychológia predaja – Je ťažké v krátkosti popísať, kde budete najpravdepodobnejšie robiť chybu. Práve pri tejto činnosti dochádza k znižovaniu ceny nehnuteľnosti a tým pádom prichádzate o vaše peniaze. Profesionál dokáže, práve v tejto fáze, na seba zarobiť. Veľa majiteľov jednoducho otvorí svoj byt pre záujemcov. Nevedia ako presvedčiť záujemcov, že ich byt je tým najlepším, čo môžu za svoje peniaze získať. Kupujúci, keďže vie, že nie ste profesionál, tak predpokladá menší počet záujemcov.

Rezervácia – Ak sa vám podarí dohodnúť sa na cene nehnuteľnosti, doporučujem, aby vám záujemca zložil rezervačnú zálohu. V tejto fáze veľa majiteľov urobí chybný krok. Stačí im, že záujemca prejaví ústny záujem. V reále však riskujú,že potencionálny kupec si našiel iný byt, vy ste stratili pár týždňov, prípadne i peniaze za právne služby a ste opäť na začiatku.

Financovanie – V súčastnosti 90 % kupujúcich kupuje nehnuteľnosť na hypotéku. Doporučujem- spojte sa s finančným poradcom, aby ste si boli istý, že váš byt je možné financovať hypotékou. /Napríklad,družstevné byty nie je možné prefinancovať klasickým hypotekárnym úverom./ Tak isto právne vady môžu brániť pri prefinancovaní kúpy vašej nehnuteľnosti. Informujte sa na to ešte pred spustením samotného predaja.

Vyjednávanie – Na uzatvorenie zmluvy musia byť dve strany. Ešte pred podpisom zmluvy je potreba dohodnúť sa na náležitostiach obchodu. Ako napríklad- kúpna cena, koľko bude financované vlastnými zdrojmi, koľko bude financovať kupujúci hypotékou, kde bude úschova peňazí, kedy bude zaplatené, a s akým podielom, kedy sa zmluvy podajú na kataster. Ďalej ešte kedy bude podaná záložná zmluva v prospech banky, aké riziká môžu nastať, ak záložnú zmluvu zavkladujete, ale ešte nemáte istotu, že dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, kedy a ako nehnuteľnosť odovzdáte a aké hnuteľné veci sú obvyklé, aby boli súčasťou nehnuteľnosti.

Úschova dokumentov a finančných prostriedkov – Zákony umožňujú prijať v hotovosti maximálne 15.000 EUR. Pre zaplatenie kúpnej ceny doporučujem, aby ste si zaistili úschovu u notára – buďte pripravený, že notár bude požadovať svoju odmenu. Výška odmeny je závislá na výške kúpno-predajnej ceny nehnuteľnosti.

Zmluvy – Zmluvy si nechajte vypracovať právnikom. Každá strana by mala mať svojho právnika, ktorý by vám mal vysvetliť, čo v prípade podpisu zmluvy riskujete. Zmluvy by mali byť vyvážené. Je ťažko bez praxe povedať, čo je obvyklé a v praxi zaužívané. Dokonca ani niektorí právnici, bez praxe s predajom nehnuteľností, nemajú dostatočné skúsenosti a predaj takto vedia skomplikovať.

Odovzdanie nehnuteľnosti – Pripravte si preberací protokol a dohodnite si termín vysťahovania a odovzdania nehnuteľnosti. Nezabudnite ani na zmeny v odberateľoch energií.

Aj po skončení predaja môže nový kupujúci po vás žiadať náhradu v prípade skrytých vád.

Proces predaja nehnuteľnosti nie je v dnešnej dobe vôbec jednoduchý. Počítajte s časom 3-6 mesiacov, keď každý deň musíte myslieť na predaj vašej nehnuteľnosti. Počas tejto doby nebudete môcť plne vykonávať vašu pracovnú činnosť. Štatistky, ale aj skúsenosti hovoria, že podvodníci si vyhľadávajú často priamych majiteľov, pretože sa boja realitných maklérov, ktorí vedia čo je obvyklé.

Strach z chybného rozhodnutia a časový tlak majú tendenciu, aby človek začal robiť chyby.

Ak nie ste si istý s niektorou fázou, ako napríklad s určením správnej ceny, kontaktujte maklérov CENTURY 21, ktorí vám, bez nároku na odmenu, ochotne pripravia tržný odhad ZADARMO.

Nezabúdajte- dobrý realitný maklér si dokáže na svoju obvyklú províziu zarobiť. Kupujúci, keď zistí, že nie ste realitka, bude po vás chcieť, aby ste znížili cenu aspoň o obvyklú províziu. Aj on totiž chce ušetriť. A tak možno budete musieť na záver urobiť kompletnú prácu realitného makléra zadarmo, bez toho aby ste niečo ušetrili.

O Daniel Bilý

Daniel Bilý, MBA je od roku 2009 generálnym riaditeľom spoločnosti CENTURY 21 Slovakia. Od roku 1998 sa aktívne venuje realitnej činnosti.
Príspevok bol vložený Uncategorized. Vytvorte záložku trvalého odkazu.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *