Na čo si dávať pozor pri predaji nehnuteľnosti

IS531-050V tomto článku si uvedieme kroky, ktoré by mal predávajúci pri predaji svojej nehnuteľnosti dodržať, a na ktoré by nemal zabudnúť v prípade, ak chce bezpečne a rýchlo predať svoju nehnuteľnosť.

  1. Vyhľadanie a výber správnej realitnej kancelárie (RK). Tu je nutné si dať pozor na RK, ktoré podnikajú z domu, tzn. nemajú „kamennú kanceláriu“. Mohlo by sa Vám totiž stať, že budete svoju nehnuteľnosť predávať veľmi dlho, keďže kupujúci si preverujú komu zložia rezervačnú zálohu na kúpu Vašej nehnuteľnosti.

  2. Podpis zmluvy o sprostredkovaní realitných služieb. Predtým, ako RK uverejní predaj Vašej nehnuteľnosti na svojich a iných webových stránkach musí mať od Vás súhlas s takýmto krokom, ktorý je väčšinou obsiahnutý v uvedenej zmluve. Rovnako si v nej s RK dohodnete výšku provízie, ktorú RK získa za predaj Vašej nehnuteľnosti, ako aj dobu platnosti tejto zmluvy. V prípade, ak uzatvárate s RK exkluzívnu zmluvu, je táto platná zvyčajne 3 mesiace. Neexkluzívna zmluva sa uzatvára na dobu dlhšiu. Rozdiel medzi týmito dvoma druhmi zmlúv je ten, že v prípade exkluzívnej zmluvy nemôžete svoju nehnuteľnosť predávať cez ďalšie RK a ani sami, a to pod hrozbou nie malej zmluvnej pokuty, zatiaľ čo pri neexkluzívnej zmluve to urobiť môžete.

  3. Príprava nehnuteľnosti na predaj. Predtým, ako k Vám príde realitný maklér nafotiť Vašu nehnuteľnosť, musíte ju riadne upratať a vyčistiť. Nie je dobré dohodnúť si fotenie vo večerných hodinách, nakoľko fotky pri umelom osvetlení nie sú také atraktívne pre kupujúcich ako fotky vyhotovené cez deň. Keď predávate nehnuteľnosť, je určite výhodou, ak je okrem fotiek nehnuteľnosti uverejnený aj jej pôdorys so zakreslenými svetovými stranami pre ľahšiu a lepšiu orientáciu kupujúcich.

  4. Ďalším krokom sú osobné obhliadky Vašej nehnuteľnosti záujemcami o kúpu samozrejme v sprievode realitného makléra a vždy vo vopred dohodnutom termíne.

  5. Podpis rezervačnej zmluvy a zloženie rezervačnej zálohy záujemcom o kúpu. Akonáhle sa niektorý so záujemcov o kúpu rozhodne, že Vašu nehnuteľnosť chce kúpiť, realitný maklér by mal vyhotoviť troj-strannú rezervačnú zmluvu, ktorú okrem RK a záujemcu o kúpu podpíšete aj Vy, a v ktorej bude stanovená okrem iného výška zálohy resp. rezervačný poplatok za to, že po dobu platnosti tejto zmluvy (minimálne v trvaní 30 dní) túto nehnuteľnosť ani Vy ani RK nepredá niekomu inému. Rovnako v nej musí byť uvedené, že do uplynutia platnosti a účinnosti tejto rezervačnej zmluvy je záujemca o kúpu povinný uzatvoriť s Vami samotnú kúpnu zmluvu. Táto doba, medzi podpisom rezervačnej zmluvy a podpisom kúpnej zmluvy, slúži zvyčajne záujemcovi o kúpu k získaniu hypotekárneho úveru. Rovnako je v tejto rezervačnej zmluve určená aj zmluvná pokuta v prípade, ak by ste sa Vy ako predávajúci alebo záujemca o kúpu rozhodli kúpnu zmluvu z nejakého dôvodu neuzavrieť.

  6. Vyhotovenie a pripomienkovanie kúpnej zmluvy. RK dá vyhotoviť znenie kúpnej zmluvy svojmu právnikovi a následne ho preposiela obom zmluvným stranám na spripomienkovanie. Je samozrejme výhodou, keď si takúto kúpnu zmluvu necháte spripomienkovať Vašim právnikom nakoľko môže obsahovať slovné zvraty, ktorých podstate laik nerozumie, a ktoré nemusia byť vo Váš prospech.

  7. Podpis kúpnej zmluvy. Prebieha zvyčajne u notára, keďže Váš podpis, ako predávajúceho, musí byť na kúpnej zmluve osvedčený. Následne sa spolu s kupujúcim a realitným maklérom, ktorý je povinný Vás sprevádzať po celú dobu obchodnej transakcie, premiestnite do banky poskytujúcej úver kupujúcemu, kde sa podpisujú záložné zmluvy a zmluvy o poskytnutí úveru. V prípade, ak je kúpne cena financovaná z hypotekárneho úveru, o jej vyplatenie (čerpanie) sa postará banka v dohodnutom termíne. V prípade, ak je kúpna cena platená z vlastných zdrojov kupujúceho, smerujú Vaše ďalšie kroky od notára do banky, kde kupujúci vinkuluje peniaze na svojom účte vo výške kúpnej ceny vo Váš prospech alebo ostávate u notára, kde bude spísaná zápisnica o úschove kúpnej ceny na účte notárskeho úradu, opäť vo Váš prospech. Určite neodporúčam skladať kúpnu cenu do úschovy RK, keďže tieto vo väčšine prípadov nie sú poistené voči spôsobeniu škody klientovi. Rovnako je nutné upozorniť Vás, že všetky úhrady nad 15.000,- EUR musia prebiehať bezhotovostnými prevodmi medzi bankovými účtami zmluvných strán.

  8. Podanie návrhu do Katastra nehnuteľností (KN). Ďalším ktorom, ktorý zabezpečuje už sám realitný maklér, je podanie návrhu na vklad záložného práva v prospech financujúcej banky do KN a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do KN, spolu so všetkými prílohami. V prípade, ak sa podávajú obidva tieto návrhy, tak návrh na vklad záložného práva musí byť podaný ako 1. v poradí a navrh na vklad vlastníckeho práva musí byť podaný ako 2. v poradí. Ak by boli podané v opačnom poradí, KN konanie preruší, resp. zastaví. Následne sa realitný maklér vráti späť do banky poskytujúcej úver kupujúcemu a predloží jej návrh na vklad záložného práva označený úradnou pečiatkou príslušného okresného úradu – katastrálneho odboru, ktorý vedie KN, spolu s vyznačeným číslom konania a podpisom zamestnanca tohto úradu.

  9. Úhrada kúpnej ceny a odovzdanie nehnuteľnosti. Akonáhle Vám financujúca banka prevedie peniaze (kúpnu cenu) na Váš účet alebo Vám tieto peniaze uvoľní banka, v ktorej sú peniaze vinkulované alebo po podpise zápisnice u notára o vyplatení financií z úschovy na Váš účet, ste povinný do určitej doby dohodnutej v kúpnej zmluve odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu v stave, na akom ste sa dohodli (teda buď vypratanú alebo zariadenú apod.). O odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti spíšete protokol, ktorý Vám pripraví realitný maklér, a v ktorom uvediete aj odpis jednotlivých meračov médií (teplá a studená voda, plyn, elektrina). Následne ste povinný odhlásiť si odber jednotlivých energií a služieb súvisiacich s užívaním nehnuteľnosti (elektrina, plyn, správca byt.domu) a kupujúci sa v tento deň zaväzuje prihlásiť si odber všetkých týchto energií a služieb súvisiacich s užívaním nehnuteľnosti.

  10. Prehlásenie k trvalému pobytu alebo prechodnému pobytu do inej nehnuteľnosti. Ak by ste mali v čase podpisu kúpnej zmluvy nahlásený na nehnuteľnosti trvalý alebo prechodný pobyt, musíte si zabezpečiť prehlásenie k trvalému pobytu alebo prechodnému pobytu do inej nehnuteľnosti, a to do doby dohodnutej v kúpnej zmluve. Taktiež je potrebné, aby ste zabezpečili, že k dohodnutému dňu nebude na nehnuteľnosti evidované žiadne sídlo ani miesto podnikania žiadnej fyzickej alebo právnickej osoby. V prípade, ak by ste tak neučinili, má kupujúci právo, po uplynutí dohodnutej doby, odhlásiť Vás z trvalého alebo prechodného pobytu sám (ako nový vlastník nehnuteľnosti), čím sa úradne stanete bezdomovcom, tzn. budete mať uvedený trvalý pobyt na adrese obce/mesta.

  11. Čiastkové daňové priznanie na zánik daňovej povinnosti a Daňové priznanie k dani z príjmu. Ak predáte nehnuteľnosť drahšie ako ste ju nadobudli – kúpili (a nevykonali ste žiadnu rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorú by ste si mohli započítať), a pritom ste ju nevlastnili viac ako 5 rokov, ste povinný z tohto cenového rozdielu zaplatiť daň z príjmu (z predaja nehnuteľnosti). Druhou povinnosťou je oznámenie o zániku vlastníctva nehnuteľnosti obci/mestu, čím Vám zanikne povinnosť platiť daň z nehnuteľnosti. V prípade nevykonania týchto zákonných povinností Vám hrozí nie malá sankcia, nehovoriac o naplnení skutkovej podstaty trestného činu skrátenia dane.

Príspevok bol vložený Pre predávajúcich. Vytvorte záložku trvalého odkazu.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *